Konut sahipleri mi?
Mahalleli mi?
Belediye başkanı mı?
Bu işlere bakan “Bakan” mı?
Yoksa Parlamento yani Büyük Millet Meclisi mi?
-Tabii ki Büyük Milet Meclisi;
Çünkü bu işler “kanun konusu”dur.
Çünkü “ ülke çapındaki bir dönüşüm”ün nerelerde, ne zaman ve nasıl yapılacağında belirleyici olan “Meclis”tir.
-Peki, Mecliste belirleyici olan kimdir?
“Bu kanunu çıkaralım, çıkaralım ama uygulamada şunu şöyle yaparsak, son kararı biz versek daha iyi olur” diyen kim?
Şüphesiz “Hükümet” ve daha da şüphesiz ki; o hükümetin başı olan Sayın “Başbakan”.
Kanununu anladık.
Peki kanuna yazılanların uygulamasını kim yapar, yapılanların eğrisini-doğrusunu kim denetler?
-Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ…
Onlar “doğrudan” kime bağlı?
-Başbakan’a.(1)
*
Aslında bu kentsel dönüşüm işi teknik elemanların konusu; mimar-mühendis, şehir plancısı, sosyolog işi, bir uzmanlık konusu değil mi?
Onların konusu neden taa Başbakan’ın önüne kadar gider peki?
Son sözü neden işin uzmanları değil de Başbakan söyler?
Söyler söyler… Çünkü -sana göre- değişecek olan tek başına senin mahallen olsa da, bu kanun memleketin her yerinde uygulanacaksa, çok şeyde değişim olacak ve bu değişim her türlü ekonomik, sosyal, siyasal değişimi tetikleyecekse mesele hayli büyüktür.
-Ne kadar büyük?
-Memleket kadar.
Dönüşecek olan, memleketin bu durumdaki “bütün kentlerinin bütün mahalleleri” ise:
Resmi açıklamaya göre 7 milyon bina dönüşecektir (2).
Dolayısıyla bu konu aslında öyle “kent” ölçüsünde falan da değil tastamam “memleket ölçüsünde”dir.
Haydi, o zaman buna buradan “çapına uygun” yeni bir isim koyalım:
Bu dönüşüm aslında “Memle-kentsel” dönüşümdür.
Dolayısıyla bu konuda konuşulacak olanları öyle o-bu mahalle ölçüsünde değil “Memleket ölçüsünde” ele almak gerekiyor; tabii iyiliklerini de sakıncalarını da…
*
O zaman olaya memleket ölçüsünde alalım bakalım:
Bir memlekette yedi milyon ev –doğrusu 7 milyon konut olmalı- yıkılırsa ne olur?
-Yedi milyon ev yıkılınca yerine en az o kadar ev yapılmalı ki evi yıkılanlar açıkta kalmasın tabii diyeceksiniz değil mi?
-Olmaz, yedi milyon konutluk bina yıkılınca yerine en azından 11,2 milyon konutun (5) yapılması gerekir; çünkü beş katlı apartmanı yıkıp yerine yine beş katlı bina yaparsanız aradaki yenilemenin masrafını ne içindeki oturanlar karşılayabilirler ne de devletin bütçesi.
Bir düşünün; eskisini yıkma masrafı bir yana, yıkılan binanın arsasını kat karşılığı müteahhide verdiğinizde adam birebir yeni ev yaparsa kazanabilir mi?
-Ne kazanması, başkasının binasını kendi cebinden yenilemiş olur, dolayısıyla böyle bir iş söz konusu olamaz tabii.
-Demek ki mantıken bu modelde yıkılan her 5 konutun yerine en azından üç konut daha fazlasını yapmadan olmuyor.
-Evet. Çünkü bina dışında; elektrik, su, gaz, kanalizasyon, kaldırım, yol falan gibi altyapı da dahil, bunların hepsinin önce yıkılıp sonra yeniden yapma masrafının “bir yerlerden”, nakit para olmasa bile en azından “fazla daireler” verilerek karşılanması lazım ki onlar satılarak bu işin maliyeti ve müteahhitlik bedeli karşılanabilsin.
Ayrıca, her projenin bir tarafı yapılacak işler ise, diğer tarafı bu yapılacak olan işlerin finansman kaynaklarının yaratılabilmesidir.
*
Bu projede de 7 milyon konutun yıkımı, yerlerine alt yapısıyla birlikte kabaca 11,2 milyon konutun yeniden yapılmasını gerektirir.
Bunların parası konutu yıkılıp kiraya çıkarılan sade yurttaştan alınamayacağına; hükümet ise görüldüğü gibi kendi bütçe açığını bile kapatamadığına göre o yapılanların “mutlaka” büyük paraların adresi olan “uluslararası bankacılık piyasası”nca kredilendirilmesi; bütün bunlar olurken, bu işe giren müteahhitlik firmalarının da para kazanması lazım.
Kaba bir hesapla 11,2 milyon konut, çevre düzeni ve alt yapısıyla birlikte her biri sadece 40 bin dolar maliyetle… Toplamda yaklaşık 450 milyar dolarlık bir bütçe.
-Bir dakika; şimdi konutu yıkılacak 7 milyon aileyi anladık. Bu büyük paraların kredisinin nerden geleceğini de… Peki boş tutulamayacağına göre fazladan yapılan 4,2 milyon konutta kim oturacak?
Haydi, “al otur” dersen… dereden tepeden, köyden gelip oturacak birileri bulunur diyelim; bu fazladan 4,2 milyon konutu yaklaşık 250 milyar dolar verip kimler hangi parayla alacaklar?
Bunları alacak olanlar zaten bir yerlerde oturuyorsa, gelirlerinde yeni konut alacak kadar artış da yoksa niye ve nasıl alsınlar?
Bu projeyle sürekli yeni konut üretilecek ve konut stokları şimdiki “bir milyon fazla”nın üzerine günden güne daha da artacaksa, insanlar giderek satışı zorlaşan ve dolayısıyla değeri düşecek olan konutlara neden para yatırsınlar?
Siz fiyatı her gün baş aşağı giderken konuta yatırım yapar mısınız?
*
-Rakamlara bakılırsa bu “kentsel dönüşüm” olayı bir yandan da büyük bir “ekonomik dönüşüm”.
-Evet doğru. Bu dönüşümde nerelerin yıkılıp nerelere hangi ölçülerde binaların yapılacağını, bunlar yapılırken nerelerin konut, nerelerin ticaret merkezleri olacağını belirlemek gerekiyor.
Eğer biz, hangi bölgelerdekilerin diğerlerinden daha kazançlı çıkacağını; hangi ana caddenin nereden geçeceği, hangi kent merkezinin nerede olacağını planlama yetkisi ile birlikte; bunun alt yapılarını ve bu binaları hangi büyük inşaat firmalarının yapacağının da belirleneceğini düşünürsek;
doğrusu bu işler o“yetkili” kurum ve yetkililere “her türlü dönüşümü şu ya da bu şekilde “yönlendirme” konusunda büyük bir güç de veriyor.
*
-Bunun başka “dönüşüm” tarafları da var tabii.
-Nedir onlar?
-Bir kere dönüşümle ortaya çıkan yeni mahallelerin planlaması yani nerelerde kurulacak olacağının, hangi yerleşim biriminin örneğin ilçenin ya da bölgenin idari sınırları içinde olacağının belirlenmesi, nüfusla birlikte aynı zamanda seçmen dağılımını da etkilemeyecek mi?
O mahalleyi kaldırıp yerini yeşil alan yapalım, bu alana yeni mahalle kuralım, şurayı ikiye bölelim belirlemeleri aynı zamanda seçmen dağılımını yeni bir şekle dönüştürme imkanı yaratmayacak mı?
-Evet, bu da bir başka dönüşüm; Hatta siyasi dönüşüm…
-Diyelim ki üçer beşer dairelik binalarınızla oluşmuş mahallenizin bir sosyo ekonomik yapısı vardı. Çoğu insan birbiriyle akrabaydı, hemşehriydi; köşedeki binanın altı kahvehane; berikinin altı bakkal dükkânı, karşıdaki kırtasiyeciydi değil mi?
Belki bodrum katınızda da kapıcınız vardı.
Bu “dönüşüm”, şimdi bütün bunları değiştirip bir yandan da “sosyo ekonomik” dönüşümü yaratacak.
Bir düşünelim bakalım; alttaki kapıcı, köşedeki bakkal, karşıki kahvehane, yanındaki kırtasiyeci dükkânı tamamen kalkıp onların yerine bir alışveriş merkezi (AVM) gelmeyecek mi?
O yeni konutlarda kapıcıların yerini üniformalı güvenlik görevlileri almayacak mı? Sitenize ya da şu kadar katlı gökdelen (4) apartmanınıza artık tanıtım kartınızla girmeyecek misiniz?
Dört odalı yerde yaşayan geniş aile iki odalı konuta yerleştirilince geniş aile yaşamı “aniden” daralıp değişmeyecek mi?
O eski sıcak sosyal ilişkiler böylece “mekanik”leşip eski komşular birbirinden “izole” olmayacaklar mı? Dayanışma kaybolmayacak mı?
Bu da işin çok tartışılmamış “sosyal değişim” tarafı değil mi?
Ya şehirlerin tarihi dokusunun, ya siluetlerinin korunması konusu? Onu daha şimdiden görüyor ve üzülmüyor muyuz?
*
Bu sürecin Türkiye’nin deprem riskinden dolayı bir biçimde yaşanmak zorunda olmasına rağmen; hiç kimse bunun sadece “depreme karşı bina yenilemesi” olduğunu düşünmemelidir.
Şimdi adına “kentsel dönüşüm” denen olay, ekonomik ve sosyal olarak iyi planlanmadıkça ve toplumun ortak çıkarları açısından doğru uygulanmadıkça; büyük ekonomik rantların “içeride” ve “dışarıda” birilerine çok kolayca aktarılmasına, halkın bu nedenle yıllarca yüksek bir maliyet ödemesine, siyasette bu bahaneyle “bazı dengelerle” oynanmasına yol açabilecektir (3).
O halde bu dönüşüm, aslında kentsel değil tam anlamıyla “memleketsel dönüşümdür.
Nereden bakarsanız bakın, 10 yıla da yaysanız sonuçta bu olay, ülkedeki olağan inşaatçılık piyasasının üzerine eklenen yaklaşık 450 milyar dolarlık (6) bir inşaat projesidir; faizi hariç 450 milyar dolarlık bir finansman olayıdır.
Türkiye’nin siyasi coğrafyasının bu imar hareketleri ile değişeceği bir “siyaset projesi”dir.
Türkiye’nin sosyal yapısını değiştirecek bir projedir.
Bu nedenle üzerinde her yönüyle ve “kent” değil “memleket” ölçüsünde hassasiyetle durulmalıdır.
Bu proje, aslında sanıldığı ya da gösterildiği gibi “Kentsel” değil, büyüklüğü ve etkileri göz önüne alındığında tam anlamıyla bir “Memle-kentsel dönüşüm” projesidir.
Bunun yanı sıra, koca bir inşaat sektörünün “piyasa”ya değil, kamuya –daha doğrusu iktidara- bağlanma projesidir.
Acaba özellikle farkında olması gerekenler, Türkiye’nin geleceği konusunda sorumluluğu olanlar, söz söylemesi gerekenler bu “Memle’kentsel” değişim konusunda biz iktidar partisinden farklı düşüncedeyiz diyenler olayın ne kadar farkındalar?
---------------
(1)TOKİ’nin açılımı “Başbakanlık” Toplu Konut İdaresi Başkanlığıdır.
(2)5 Ekim 2012 Sabah haberi: “Başbakan Recep Tayyip Erdoğan, Türkiye genelinde 7 milyon konutun elden geçirileceği…”
(3) TMMOB Şehir Plancıları Odası Dünya Şehircilik Günü Bildirgesi ve Kentsel Dönüşümün Temel İlkeleri.
(4) “TOKİ yüksek binalarda oturmaya yönlendiriyor”. Prof. Dr. Recep Bozlağan Marmara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dekanı ve İstanbul Araştırmaları Bilim Dalı Başkanı.
(5) (7 milyon konut /5 kat)x8 kat=11,2 milyon konut.
(6) 99 m2X400 $=konut başına altyapı ve finansman gideri hariç en düşük konutun inşa maliyeti 39.600 $. bulunur. İnşaatların toplam maliyeti: 11.200.000x39.600 $ = 443.500.000.000,- $
Yorum Gönder